تحقیق در مورد دعاوی قولنامه ای

توضیحات

 تحقیق در مورد دعاوی قولنامه ای دارای 37 صفحه می باشد و دارای تنظیمات در microsoft word می باشد و آماده پرینت یا چاپ است

فایل ورد تحقیق در مورد دعاوی قولنامه ای  کاملا فرمت بندی و تنظیم شده در استاندارد دانشگاه  و مراکز دولتی می باشد.

توجه : در صورت  مشاهده  بهم ریختگی احتمالی در متون زیر ،دلیل ان کپی کردن این مطالب از داخل فایل ورد می باشد و در فایل اصلی تحقیق در مورد دعاوی قولنامه ای،به هیچ وجه بهم ریختگی وجود ندارد

بخشی از متن تحقیق در مورد دعاوی قولنامه ای :

مقدمه :

حقوق تعهدات باتوسعه روزافزونش قسمت سهمی از حقوق خصوصی را بخود اختصاص داده و گسترش آن زمینه های تخصصی گوناگونی را نیازمند است و پدید آورده . افزایش قراردادها بسبب نیازمردم در اثر روابط اجتماعی ، تحول جامعه و كافی نبودن عقود سنتی ، ایجاد قالبهای نو و تازه ای را سبب گردیده كه این امر موجب بروز اختلافات جدید و صدور احكام متفاوت در رسیدگی شده است .

اهم عواملی كه می توانند از صدور چنین احكامی جلوگیری نمایند ، نقش حقوقدانان و نظریه پردازان حقوق ، قضاوت عالم و آگاه به قانون و سرانجام قوانین مناسب است . علمای حقوق برای ایجاد رویه قضائی تلاش مینمایند و نظریه های آنان راهگشای خوبی است ولی شاید بتوان گفت كه ، طرز تفكر متفاوت قضات و بعضا عدم بكارگیری قوانین در فصل خصومت ، رسیدن باین هدف را مشكل نموده كه این ناهمگونی خود سبب طرح دعاوی گوناگون میگردد.

دعاوی قولنامه نیزدراین راستا در یك راه و طریق قرار ندارد ، جمعی آنرا لازم الوفاء نمی دانند، گروهی بیع تلقی می كنند – كه باز در این طرز فكر گویا مقررات ثبتی را قانونگذار بیهوده وضع نموده است – و نیز بعضی استنباط دیگری دارند .

این اختلاف آراء و گوناگونی احكام بار عدلیه را روزبه روز سنگین تر میكند زیرا متعهد را به عهد شكنی و بی اعتنائی به قانون و اخلاق (كه همانا توصیه به وفای عهد می كند ) و امیدارد ، باشد كه دعوائی كه علیهش طرح میشود در محكمه ای رسیدگی شود كه تعبیر دلخواه او را از عدم انجام تعهد در مورد قولنامه دارد .

سعی كه از فرهنگ خوب ووالائی برخوردار باشد برای قانون احترام خاصی قابل است و هرگز بخود اجازه نمی دهد حریم آنرا بشكند . دستگاه قضا ، پاسدار این حرمت است و باید از توانی كافی برخوردار باشد اگر اساس رسیدگی به حق و عدالتخواهی بریك پایه استوار نباشد ، نه تنها امنیت قضائی را بدنبال نخواهد داشت ، كه بی نظمی و ناامنی ایجاد می كند .عقود و قراردادها ، ابداع مقنن نیست ، از روابط مردم گرفته شده و با نفوذ فرهنگ های مختلف در یكدیگر و تحولاتی كه در جامعه بوجود میآید ، مقنن و دستگاه قضاء باید باآن همراه باشد والا راه حیله و تقلب بازخواهد گردید و بارعدلیه بیشتر خواهد شد . اگرقانون ابزاركار باشد ، اگر علم قضا آموزش داده شود ، از طرز فكر متفاوت جلوگیری خواهد شد . در نتیجه چرخهای دستگاه قضا ، حركتی مناسب خواهد داشت و عهد شكنی و بی اعتنائی به قانون ، اگر از بین نرود كم و كمتر خواهد شد .

و در این تحقیق مسائل مطروحه در باب توان در بیان شده امید است كه برای تنظیم كنندگان این سند مفید واقع شود .

گفتار نخست – تعریف قولنامه

از قولنامه تعریفی در متون قانونی دیده نمیشود ولی در اصطلاح «سندی است كه خریدار و فروشنده و طرفین عقد بطور كلی قبل از انجام معامله تنظیم مینمایند تا در فاصله قول و معامله فروشنده مورد معامله را بدیگری نفروشد و خریدار هم آنرا بخرد .[1]

عقد بیع در اموال غیرمنقول عقدی است تشریفاتی چنانچه شرایطی را كه قانونگذار معین نموده صورت نگیرد بیع واقع نمیشود و انتقال مالكیت از فروشنده بخریدار صورت نمی پذیرد . شرایط موقوم ،ثبت معامله در دفاتر اسناد رسمی است .لذا قولنامه بدان سبب تنظیم میشود كه اطراف آن بعللی (از جمله انجام تشریفات مذكور ) در زمان توافق و تراضی نمی توانند معامله را انجام دهند بهمین لحاظ وقوع بیع بین آنها موكول به تهیه مداركی است كه قانونگذار برای تنظیم سند رسمی معین نموده است ، سند مرقوم برای پای بند بودن باین توافق است تا طرفین ملزم باشند تعهداتی را كه بعهده گرفته اند انجام دهند آثار این قرارداد انجام عقد دیگری است كه منظور اصلی طرفین میباشد و این قرارداد مقدمه ای است برای رسیدن به قرارداد اصلی بهمین جهت بعضی از اساتید حقوق این را پیمان مقدماتی یا پیش قرارداد یا وعده قرارداد و قولنامه نامیده اند .

بموجب قولنامه ممكن است یك طرف تعهد نماید كه عمل حقوقی معینی را در آینده یا عقدی را در آینده منعقد كند كه آن عقد ممكن است بیع یا اجاره یا ازدواج باشد .

بموجب این تعریف قولنامه می تواند نوشته ای باشد كه در آن یك طرف متعهد میشود به ایجاد عقد در آینده با دیگری كه در اینصورت با قبول شخص اخیر قرارداد منعقد میشود . این تعریف در مورد تعهد به بیع كامل نیست زیرا از تعهد یكطرفی یك نفر سود میبرد و آن متعهدله است كه آزادی دارد تا در موعد معین شده رضایت خود را اعلام نماید به عبارتی میتواند تعهد بسود خودش را رد نماید و حال آنكه قولنامه خرید و فروش ، تعهد مقابل است از طرفی وعده ازدواج لازم الرعایه نیست .

گفتار دوم : اقسام قولنامه

قراردادیكه قولنامه حاوی آنست از لحاظ انعقاد تابع هیچ تشریفاتی نیست وبا حصول توافق و تراضی ، تحقق می یابد . از آنجا كه این تراضی و توافق بستگی به نظر طرفیتن قرارداد دارد لذا سبب متنوع بودن آنها شده است وگاه دارای نكاتی است كه مشابه و نظیر آن كمتر دیده میشود ولی از جهاتی مشتركاتی در این قراردادها وجود دارد كه می توان آنها را دسته بندی نمود گوناگونی قولنامه ها بیشتر بشروط و تعهداتی است كه طرفین در آن می آورند لذا ، هرچند تقسیم بندی این اسناد تاحدودی مشكل است ولی سعی شده درانواع متداولتر و شایع آن تقسیماتی صورت گیرد :

الف : تقسیم قولنامه از جهت مالی كه مورد قرارداد است :

اموال از لحاظ قابلیت حمل ونقل به منقول و غیرمنقول تقسیم شده اند . انجام معامله در خصوص اموال غیرمنقول دارای تشریفاتی است و طرفین باید مهیا برای آن شوند ولی اموال منقول نیاز به تشریفات ندارد ولی بعضی از این اموال هم بجهت وضعیت خاصی كه دارند انتقال شان بدون تشریفات نمی باشد .

• مورد معامله مال منقول است :

در مورد مال منقول تلفن و اتومبیل فرد شایع آنست . در خصوص انتقال تلفن دوصورت متصور است ، بیشتر در معاملات خانه ، تلفن منصوبه در آن هم جزء مورد معامله میباشد . لذا در قولنامه ایكه میشود تلفن منصوبه در آن نیز قید می گردد كه در اینصورت مورد معامله شامل دوقسمت خواهد بود خانه مورد معامله ، تلفن منصوبه در آن ، بلحاظ اینكه تنظیم سند انتقال تلفن جدا از سند انتقال خانه تنظیم میشود در موقع انتقال خانه ،ممكن است سند انتقال تلفن تنظیم نگردد و سبب شود تاخریدار الزام فروشنده را به انتقال درخواست نماید ، محاكم اكثرا این نظر را دارند كه وقتی خانه مورد معامله انتقال درخواست نماید ، محاكم اكثرا این نظر را دارند كه وقتی خانه مورد معامله انتقال داده شده و دلیلی برعدول از قسمت دیگر تعهد نباشد این جزء هم باید انجام شو و حكم الزام به انتقال میدهند.

در همین قولنامه ها دیده میشود كه تلفن در خانه مورد معامله نصب شده ولی فیش مربوط به نصب تلفن در آینده را داراست و مورد قولنامه واقع میشود. بدیهی است موقع انتقال خانه تلفنی نصب نیست تا انتقال داده شود و اجرای این قسمت از تعهد موكول است به نصب آن . جدا از موارد فوق ممكن است تلفن بصورت مستقل مورد معامله قرار گیرد و قولنامه ای در این خصوص تنظیم گردد.

همچنین نسبت به معامله اتومبیل نیز خریدار و فروشنده اكثرا مبادرت به تنظیم قولنامه می نمایند ، انتقال اتومبیل هرچند وسیله مقامات راهنمائی و رانندگی با انعكاس آن در دفترچه مشخصات اتومبیل حسب قانون مربوطه باید انجام شود ولی عملا این انتقال در دفتر اسناد رسمی صورت میگیرد وهرگاه قولنامه ای در این خصوص تنظیم شد بسته به تعهداتی كه طرفین نموده اند محاكم اتخاذ تصمیم مینمایند .

2- مورد معامله مال غیرمنقول است – چون انتقال این اموال نیاز به تشریفاتی دارد و طرفین تا مهیا شدن برای انتقال مهلتی لازم دارند برای پای بند بودن به تعهدی كه نسبت به هم قبول می نمایند . مبادرت به تنظیم قولنامه می نمایند . در شرایط حاضر این نوع قولنامه ها بسیار زیاد است و سبب اختلالات فراوانی شده و رویه قضائی مشخصی هم در محاكم وجود ندارد . مطالب عنوان شده در این نوشتار بیشتر ناظر بااین نوع قولنامه است .

ب : تقسیم قولنامه از جهت زمان انجام تعهد [2]

همانطور كه بیان شد برای اجرای تعهد كه همان انجام عقد اصلی است طرفین مهلتی رامعین می نمایند تا در این زمان شرایط لازم را برای انجام معامله فراهم نمایند زمان معین شده گاه روشن است و گاه مشخص نمیباشد .

• قولنامه هائی كه تاریخ انجام تعهد بصورت قطعی است ، مثلا طرفین قرارمیگذارند كه در ساعت معین ،روزمعین ، یادر روز معین ، به دفتر اسناد رسمی مراجعه ومعامله را واقع و سند انتقال تنظیم شود معمولا طرفین پیش بینی میكنند سه ، برای آنروز می توانند آماده شوند ، در این نوع قولنامه ها تكلیف طرفین از لحاظ زمان اجرای تعهد روشن است و در صورتیكه یكی از اطراف قرارداد تخلف نماید اثبات تخلف نسبت به سایر موارد سهل تر است .

قولنامه هائی كه تاریخ انجام تعهد در یك مقطع زمانی یا یك دوره ، معین میگردد .مثلا طرفین قرارمیگذارند كه از تاریخ تنظیم قولنامه ظرف 2 ماه به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند و انتقال صورت گیرد در هر روزی از این مدت معین شده امكان اجرای تعهد وجود دارد و از طرفی تاآخر موعد هم ممكن است از فرصت استفاده شود . بدیهی است چون موعد بزمان قطعی محدود نشده اجبار طرف را به انجام تعهد در موعد مرقوم نمیتوان خواست . رویه و عرف اینست كه آخرین روز مهلت را طرفین مبنای اجرای تعهد قرار میدهند .

2- قولنامه هائی كه زمان انجام تعهد معین نیست این نوع قولنامه ها نیز خود به چند دسته تقسیم میگردند:

قولنامه هائی كه زمان اجرای تعهد با متعهدله میباشد .

بدیهی است در این فرض خریدار ، متعهدله تصور شده است ، لذا ضرورت دارد نامبرده با اظهار نامه مهلت و زمانی را معین كند و به فروشنده ابلاغ نماید كه در آن تاریخ ، تعهد اجرا شود .

قولنامه هائی كه زمان اجرای تعهد یا متعهد است .

درست است كه توافق طرفین بصورت قراردادی منعقد گردیده ولی وقتی اجرای تعهد یا متعهد باشد امكان اجبار و الزام نمی تواند وجودداشته باشد پس اگر متعهد نخواهد به تعهد جامه عمل بپوشاند چون او را نمی توان اجبار نمود مثل اینست كه تعهدی ایجاد نشده وچنین قولنامه ای فاقد ارزش و اعتبار است .

قولنامه هائیكه زمان اجرای تعهد معین و روشن نیست :

در این قولنامه ها توافق برانجام معامله صورت میگیرد وممكن هم هست قید شود كه طرفین الزام دارند در دفتر اسناد رسمی حاضر و مورد معامله رسما انتقال یابد ولی موعد معین نشده كه در چه تاریخی حاضر شوند. در این صورت نیز دو فرض قابل تصور است .

قاعدتا بعداز تنظیم قولنامه طرفین آمادگی رفتن بدفترخانه رادارند و میتوانند انتقال را انجام دهند . بدیهی است كه اجرای تعهد بعد از تنظیم ترازنامه بایدعملی شود .

ممكن است چنین تصور شود كه اگر طرفین قادر به انجام فعلی معامله بودند نیاز به تنظیم قولنامه نبود و بارجوع بدفترخانه اقدام به انتقال مینمودند پس وقتی قولنامه تنظیم كرده اند بدین مفهوم است كه در مهلتی متعارف آماده شوند و مدارك لازم را تهیه نمایند ، این مهلت را درقصد طرفین، سایر شروط قولنامه ، امارات و نهایتا عرف باید جستجو كرد ولی نظر اول منطقی تر بنظر میرسد .

ج : برمبنای تعهدات طرفین قولنامه ها را به انواع زیر می توان تقسیم نمود:

• قولنامه ساده

گاه طرفین ورقه ای را امضاء میكنند كه در آن قصد انشاء و ایجاد تعهد ندارند و تعهدی در این اسناد ایجاد نمیشود وچون تعهدی ایجاد نمیگردد فاقد اثر است . این نوع قولنامه ها فقط از جهت اخلاقی برای طرفین لازم الرعایه میباشد و ضمانت اجرای قانونی ندارد و نمیتوان الزام طرف را درخواست نمود .

• قولنامه تعهد آور :

گفتیم قولنامه قراردادی است كه هرگاه مخالف قانون نباشد برای طرفین لازم الرعایه است ، لذا بجز قولنامه هائی كه وعده ساده وجنبه اخلاقی و تعارف دارد سایر قولنامه ها ایجاد تعهد می نماید و از این نوع است . و اساسا طرفین قصد ایجاد تعهد ، از تنظیم آن دارند . گاه برای ضمانت اجرای تعهد وجه التزام هم قرار میدهند كه البته وجه التزام از شروطی است كه ممكن است در قرارداد مرقوم آورده نشود این قراردادها بمنظور وقوع عقد اصلی بسته میشود.

د- مبایعه نامه :

این اسناد كه درچند سال اخیر مرسوم و ایجاد شده ظاهرا به صورت سند وقوع بیع بین طرفین تنظیم میشود . به عبارت دیگر معامله قطعی بنی طرفین واقع میگردد. شرایط معامله در این سند قید میشود ( هرچند ممكن است قسمتی از ثمن موجل باشد و مبیع هم تسلیم نشود ) كه در این اقدام تنظیم سند رسمی امری جدا از عقد است و به بعد موكول میشود ، از طرفی به استناد ماده 220 قانون مدنی تنظیم سند را ظاهرا نتایج قانونی حاصل ازعقد می گیرند . بدیهی است نتایج قانونی حاصل از عقد آثاری است از عقد كه قانون میشناسد تنظیم سند رسمی آثار قانونی عقد نمی باشد . این اسناد را قولنامه تلقی كرد هرگاه عقد بیع را طبق ماده 339 ق .م پایان یافته بدانیم . از تعریف قولنامه و مقایسه آن با اقدام متعاملین بصورت بیع نامه موضوع روشن است .

مبحث دوم : ماهیت قولنامه

همانطور كه گفته شد قولنامه پیش قراردادی است كه طرفین منعقد می نمایند تا ملزم به انعقاد عقد اصلی بشوند پس اگر در این سند طرفین آن بعنوان فروشنده وخریدار نامبرده میشوند این امر دلالت برخرید وفروش (وقوع بیع ) ندارند .عرف نیز افاده بیع از قولنامه نمی نماید رویه محاكم و هیئت عمومی دیوانعالی بحال صادر شده است . فقه وحدت رویه را باید ناشی از یكنواخت نبودن قولنامه ها ، عدم اطلاع تنظیم كنندگان آنها از قوانین مربوطه و مختلف بودن محتوی و مندرجات آن ها دانست . بهمین جهت انتخاب یك نظر واحد مشكل بلكه غیرمقدور است . معهذا آنچه مسلم است برا ی اینكه بتوان در مورد ماهیت حقوقی قولنامه اظهار نظر قطعی نمود ، لازم است ، اقدام معمول شده در تنظیم قولنامه بنحو صحیح اظهار نظر قطعی نمود ، لازم است ، اقدام معمول شده در تنظیم قولنامه بنحو صحیح توصیف گردد . توصیف اعمال حقوقی بدون شك تابع عناوینی كه طرفین برآن می نهند ، نمی باشد بلكه از مندرجات و محتویات سندی كه تنظیم می نمایند باید قصد مشترك روشن نمود قولنامه تعهد به انتقال است یا سند انتقال (بیع ) و یا وعده ای كه الزامی برای طرفین ایجاد نمی نماید ، در سنوات اخیر قولنامه تحت عنوان بیع نامه ، فروش نامه و امثال آن تنظیم میگردد كه بحقیقت بیع نیست ، روشی است برمبنای طرز تفكر ایجاد شده چند ساله اخیر كه این تعهدات را بصورت شرط ضمن عقد یا بصورت عقود معین می پذیرند و نیز ، دوراندیشی اطراف قولنامه است تا در صورت وقوع اختلاف و رجوع به محاكم ، برای احقاق حقوق خود زحمت كمتری را در توجیه و تفسیر سند واستدلال و ثبوت دعوی متحمل شوند .

در خصوص ماهیت حقوق قولنامه نظرهای مختلفی را كه وجود دارد بررسی می نمائیم .

الف : قولنامه تعهد به انتقال است :

طرفداران این نظریه استدلال می نمایند كه قولنامه قراردادی است در شمول قراردادهای ماده 10 قانون مدنی كه طرفین در مقابل هم متعهد به انجام عمل و امری میگردند لذا هریك از آنها كه از انجام تعهد خودداری نماید از طریق دادگاه میتوان او را ملزم بانجام تعهد نمود. براساس این نظر فروشنده متعهد میشود در مهلت مقرر آنچه را كه متعهد شده واقع سازد و از مفهوم این تعهد استنباط میگردد كه حق ندارد مورد تعهد را بدیگری واگذار كند و همچنین به اعتبار الزام آور بودن قرارداد چنانچه حاضر به انتقال نگردد پس از صدور حكم دادگاه نماینده محكمه سند را امضاء مینماید. هیات عمومی دیوانعالی كشور دررای اصراری 357-26/12/42 همین نظر را اتخاذ نموده است . «مستند دعوی تعهد نامه ای بیش نیست كه بموجب آن فرجام خوانده متعهد گردیده پس از تحصیل اسناد مالكیت نصف مشاع اتومبیل موصوف در آن را یكی از دفاتر اسناد رسمی بفرجامخواه منتقل نماید و قبل از انجام تعهد اتومبیل مزبور ( بشرح اوراق مضبوط در پرونده ) بسبب تصادف معامله انجام نگردیده بنابراین آنچه در حكم فرجام خواسته قیدگردیده ورقه مستند دعوی را حاكی از بیع قطعی كرده موافق مستند دعوی نمیباشد و دلیل دیگری هم بروقوع بیع اقامه نشده …؟

سابقه این رای نشان میدهد كه استدلال و استنباط دادگاه بخش از قولنامه اینست كه معامله وقوع آن موكول بآینده است . شعبه 6 دیوانعالی كشور در تائید این نظر مالكیت را مادام كه قانونا مالك شناخته نشود نپذیرفته ، بیع را قطعی تلقی نكرده است و حال آنكه همین سند را محاكم شهرستان كافی در وقوع بیع دانسته و انتقال را در واقع و نفس الامر با تحقق بیع از فروشنده به خریدار محقق دانسته اند و انتقال رسمی را كه در قولنامه آمده فرع برعقد مزبور قرار داده و خریدر را مالك مورد معامله دانسته و قولنامه را بعنوان سند بیع پذیرفته اند كه سرانجام هیات عمومی قولنامه را سند بیع تلقی نكرده وبیع را منطبق و سازگار با محتویات قولنامه ندانست هرچند بزعم شعبه 39 دادگاه شهرستان الفاظی از قبیل «واگذار نمودم » در این سند گنجانده شده بود .

این طرز فكر طرفداران نسبتا زیادی در محاكم دارد وآراء متعددی هم از شعب دیوانعالی كشور و سایر دادگاههای بدوی وتجدیدنظر صادرگردیده در مورد اینكه وعده بیع الزام آوراست بین حقوقدانان اتفاق نظر میباشد تنها نظر مخالفی كه دیده میشود[3] این عبارت «قولنامه فروش یا خرید یا قولنامه ایكه در آن حق تقدم در خرید بشخص معینی داده میشود بیع نیست زیرا در بیع مالكیت مبیع از بایع بیشتری منتقل میشود در حالیكه ماهیت قولنامه فقط وعده بیع است و وعده بیع اساسا الزام آور نیست بهمین جهت بنظر اینجانب قولنامه فروش الزام آورنیست و نمی توان با استناد آن الزام بانجام معامله را در تاریخی كه در قولنامه معین میشود خواستار گردید . استناد بماده 10 قانون مدنی هم برای اثبات صحت و الزام آور بودن قولنامه كافی نیست زیرا ماده 10 صرفنظر از شان نزول آن ناظر بقرارداد میباشد و قولنامه چیزی جز وعده بیع نیست و نمی توان آنرا قرارداد تلقی نمود …»

باتوجه به تعریفی كه از قولنامه نمودیم باینكه قراردادی است كه طرفین منعقد مینمایند كه قصد آنها الزام به بیع در آینده است و در هر قرارداد حداقل توافق دو اراده ضرورت دارد. در قولنامه این توافق حاصل شده است و مقصود از توافق هم ایجاد تعهد است كه فروشنده متعهد به فروش و خریدار متعهد به خرید میگردد لذا این توجیه كه قولنامه قرارداد نیست ، قابل بررسی بیشتری است وعده هم مفهوم حقوقی آن جز تعهد نمیباشد . اگر این نظر را بپذیریم كه وعده مرقوم تعهد آور نیست سئوالی كه قابل طرح است این است كه چه آثاری براین اقدام باراست و آیا اكسان عاقل عمل عبث انجام میدهد ؟ و اگر تنظیم آن آثاری نداشته باشد چه ضروری است كه طرفین مبلغی بعنوان وجه التزام قرار دهند كه خود را ملزم به انجام عقد اصلی نمایند كه در صورت تخلف وجه التزام را بپردازند ؟

[1] – فرهنگ معین واژه قولنامه .

[2] -برای مطالعه بیشتر رجوع شود به جزوه حقوق مدنی ( پلی كپی ) دكتر مهدی شهیدی ، دانشگاه شهید بهشتی ص 43 .

[3] – دكتر محمود كاشانی

برای دریافت اینجا کلیک کنید