آشنایی با قوانین قولنامه و مبایعه نامه

قولنامه
    نوشته ای است غالباً عادی حاكی از توافق بر واقع ساختن عقدی در مورد معینی كه ضمانت اجرای تخلف از آن پرداخت مبلغی معین است. این توافق ها مشمول ماده ?? قانون مدنی است. قولنامه یك عمل حقوقی حاصل اراده دو طرف است كه خواسته اند با این عمل، حقوق و تكالیفی در روابط حقوقی خود ایجاد كنند مضاف بر این كه ماده ?? قانون مدنی كه مبتنی بر اصل آزادی قرارداد هاست عمل آنها را به رسمیت می شناسد و در روابط حقوقی آنها مؤثر است. برای پی بردن به ماهیت واقعی قولنامه باید به عقیده طرفین توجه شود. ممكن است قولنامه فقط به امضای یكی از طرفین رسیده باشد و در واقع تعهدی یكطرفه باشد. در این قبیل اسناد كه فقط قول انجام معامله و وعده آن است مشمول ماده ?? قانون مدنی نبوده و لازم الوفا نیست.
    آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاه ها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. اما اگر در قولنامه مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیر منقولی كه قانوناً باید با سند رسمی واقع شود، درج شده باشد چنانچه قولنامه حكایت از وقوع بیعی میان طرفین نماید و دارای امضای طرفین باشد و جز این امر مطلب دیگری در آن گنجانده نشده باشد، چنین سند یا قولنامه ای از مصادیق بارز ماده ?? قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمی نمی توانند به آن اعتبار یا ترتیب اثر دهند. مگر در موارد استثنا.
    اما چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادی میان دو طرف باشد كه یك طرف به موجب آن قرارداد متعهد می شود مال غیر منقول خود را به فلان مبلغ كه قسمتی از آن را حین تنظیم قرارداد دریافت می دارد، انتقال دهد و طرف دیگر هم آن را بپذیرد و هر دو آن را امضا نمایند چنین قولنامه ای در حقیقت یك قرارداد است و تعهد ابتدایی نیست و ازشمول ماده ?? ق.ث خارج و مشمول ماده ?? ق.م است و ذینفع می تواند از طریق مراجع قضایی الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد و دادگاه در صورت احراز اصالت سند می تواند حكم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرا قرارداد صادر نماید و ممكن است متن قولنامه به نحوی تنظیم گردد كه دلالت نماید بر این كه قصد طرفین آن است در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه التزام را هم بپردازند. در این صورت دادگاه می تواند در صورت تقاضای خواهان، حكم به الزام به انجام معامله رسمی و پرداخت وجه الالتزام صادر نماید.
آثار تنظیم قولنامه در دفاتر اسناد رسمی
احد حسینعلی‌زاده  [1]
در آغاز، باید عرض كنم كه بحث لزوم ثبت قولنامه باید مسبوق به تصویب قانون باشد. در غیر این صورت هر كسی می‌تواند ابطال چنین آئین‌نامه‌ای را از دیوان عدالت اداری بخواهد، زیرا آنچه كه در قوانین ما اصل است، اختیاری بودن ثبت اسناد است و موارد اجباری به موجب نصوص صریح 46 و 47 و 48 قانون ثبت مشروحاً بیان شده است و آئین‌نامه هم نمی‌تواند خالق الزام در به ثبت رسانیدن قولنامه در دفاتر اسناد رسمی باشد، مگر اینكه گفته شود كه الزامی در كار نخواهد بود و طرفین اگر از بنگاه معاملاتی بخواهند، در آن صورت قولنامه آنها در دفترخانه به ثبت خواهد رسید، و تنها در این صورت این عمل حقوقی در راستای ماده 10 قانون مدنی قابل توجیه خواهد بود، و اگر الزامی هم در كار نباشد حق وتكلیفی به وجود نخواهد آمد پس باید چاره‌ای اندیشید تا خدای ناكرده دستورالعمل و آئین‌نامه‌ای كه به تصویب ریاست معظم قوه‌قضائیه خواهد رسید مصون از تعرض باشد. با عنایت به اهم مشكلاتی كه فقط به بعضی از آنها در فراخوان كانون سردفتران مركز اشاره شده مطلب معنونه مهمتر و بالاتر از آن است كه بتوان چنین مشكل بزرگ اجتماعی را تنها در قالب یك دستورالعمل ساده و آن هم در یك فرصت بسیار كوتاه و با تعیین ضرب‌الاجل نسخه نوشت، چنین حركت بزرگی باید پشتوانه قانونی داشته باشد مهمترین رئوس مطالبی كه باید مطمح نظر باشد عبارتند از:
1 ـ اگر الزام بنگاه‌ها و مردم موضوع اصلی دستورالعمل پیشنهادی باشد لاجرم مخالف مواد 46 و 47 قانون ثبت خواهد بود.
2 ـ در شرایط فعلی تمامی بنگاه‌های معاملاتی اعم از مسكن و اتومبیل مجوز فعالیت خود را از اتحادیه‌های صنفی كه آنها نیز زیرنظر وزارت بازرگانی هستند كسب می‌نمایند. اگر قوه‌قضائیه بدون جلب نظر اتحادیه‌های صنفی و خصوصاً وزارت بازرگانی دستورالعمل الزام‌آوری را تصویب نماید قطعاً اصل تفكیك قوا خدشه‌دار خواهد شد مگر اینكه سازمان ثبت اسناد واملاك كشور را به اجرای بند 5 قسمت الف تبصره 32 قانون بودجه سال 80 كه سازمان موظف است اشتغال به شغل مشاوران املاك و خودرو را بررسی نماید، مكلف نمائیم تنها در آن صورت سازمان می‌تواند درحدود قوانین، دستورالعمل‌های مربوطه را صادر و اجرای آنها را از بنگاه‌ها بخواهد.
3 ـ در سال 1382 وزارت مسكن و شهرسازی دستورالعمل و ضوابط پیش‌فروش واحدهای آپارتمان را مورد تصویب قرارداد، لهذا جلب نظر وزارت مزبور درتدوین چنین دستورالعملی خالی از فایده نخواهد بود.
4 ـ استعمال لزوم ثبت مبایعه‌نامه در دفاتر اسناد رسمی عبارت صحیحی به نظر نمی‌رسد، حاصل مشاجرات علمای فن در این زمینه توجهاً به مواد 46 ـ 47 ـ 48 قانون ثبت (قولنامه) یا تعهد به بیع است نه مبایعه‌نامه، و سندی هم كه توسط دفاتر اسناد رسمی به صورت رسمی تنظیم خواهد شد قولنامه یا تعهدنامه خواهد بود.
5 ـ نظر فراخوان كانون فقط منصرفه معاملات واقع در بنگاه‌های مسكن است بنا به اهم مشكلاتی كه پس از تنظیم قولنامه مطرح شده همان مشكلات در بنگاه‌های اتومبیل نیز جاری و ساری است.
6 ـ طرح مذكور باید شامل معاملات انتقال املاك و مصالحه سرقفلی و خودرو باشد و مثلاً اجاره باید استثناء بر آن باشد، زیرا اجاره عادی مقبول قانون موجر و مستأجر مصوب 1376 می‌باشد.
7 ـ در كنار مزایایی كه برای تنظیم و ثبت قولنامه‌ها در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد پیش‌بینی می‌شود كه پاره‌ای از مردم عادی، قولنامه تنظیمی در دفاتر اسناد را به خاطر رسمیت آن، بیع قطعی تلقی نموده و به جهت كم‌هزینه وغیرتشریفاتی بودن آن،‌خود را بی‌نیاز از تنظیم سند بیع قطعی و مصالحه سرقفلی بدانند مخصوصاً اینكه دایره اجرای ثبت ضمانت بسیار محكمی است كه بالاخره بدون اینكه روزی به وجود فروشنده نیازی باشد خریدار یا وراث او می‌توانند مورد قولنامه را به صورت تملیكی، آن هم از طریق اجرای ثبت به نام خود انتقال دهند، مضافاً اینكه ارزش و بار اثباتی چنین قولنامه‌ای مستحكم‌تر از وكالت‌نامه‌های متضمن نقل و انتقال می‌باشد زیرا جنون و موت و سفه احد متعاملین هم نمی‌تواند چنین تأسیسی را از هم بگسلد.

منابع:
17. سید میرزا حسن بجنوردی : القواعد الفقهیه ، ج 3/ صص 224 و 225 ، ج 5؟ ص 190 و 191 .
18. سید محمد صادق روحانی: المسائل المستحدثه ، ص 57 .
19. مائده / 1 : " یا ایها الذین امنوا اوفوا بالعقود …. "
20. نساء / 29 : " یا ایها الذین امنوا لا تاكلوا اموالكم بینكم بالباطل الا أن تكون تجاره عن تراض منكم …. "
21. صحاح الغه .
22. ازجمله آیات مزبور می توان آیات زیر را مورد توجه قرار داد :
- الذین عاهدت منهم ثم ینقضون عهدهم فی كل مره (انفال / 56 ) .
- أو كلما عاهدوا عهداً نبذه فریق منهم بل اكثرهم لا یومنون (بقره / 100 ).
- و الموفون بعهد هم اذا عاهدوا و الصابرین …. ( بقره / 177 ) .
- الا الذین عاهدتم من المشركین … فاتموا الیهم عهدهم الی مدتهم ان الله یحب المتقین ( توبه /4 ) .
- وما وجدنا لاكثرهم من عهد …. ( اعراف /102 ) .
- ولا تقربوا مال الیتیم الا بالتی هی احسن حتی یبلغ اشده واوفوا بالعهد ان العهد كان مسوولاً ( اسراء / 34 ) .
- والذین هم لاماناتهم و عهدهم راغون ( مومنون / 8 ومعارج / 32 ) .
23. شیخ مرتضی انصاری: مكاسب، چاپ سنگی، ص 281 به بعد، سید میرزا حسن بجنوردی : القواعد الفقهیه ، ج 3 / ص 274 .
27. در این خصوص آراء شعبه 4 دیوان كشور به شماره 767- 20/4/29 و شعبه 8 دیوان كشور به شماره 779- 12/5/27 صادر گردیده است .
28. رأی اصراری شماره 278- 8/3/45 ص 201، مجموعه رویه قضایی كیهان، سال 45 .
29. شیخ مرتضی انصاری : مكاسب، چاپ سنگی ، ص 284 .
30. سید میرزا حسن موسوی بجنوردی : القواعد الفقهیه ، ج 3 / ص 275 .
32. همان ،‌شماره 17 .
35. شیخ محمد حسن نجفی : جواهر الكلام، كتاب رهن، فصل ششم در لواحق ، مقصد اول .
36. شعبه 6 دیوان كشور، رأی شماره 2907- 15/9/21 ؛ شعبه 25 دیوان كشور ، رأی شماره 495/23 - 3/11/64 ؛ شعبه 16 دادگاه حقوقی یك تهران ، رأی شماره 321/322/323- 27/10/68 .
37. هیأت عمومی دیوان كشور، رأی اصراری شماره 96- 7/9/1368 .
38. ماده 39 آئیننامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الجراء و طرز رسیدگی به شكایت از عملیات اجرایی، مصوب سال 55